親が亡くなり、兄弟で実家を相続することになったとき、
「とりあえず兄弟の共有名義にしておけばいいのかな？」
「誰も住まない実家はどうすればいい？」
「将来売ることになったら、兄弟全員の同意が必要？」
と迷う方もいらっしゃると思います。
兄弟で実家を相続する場合、不動産を複数人の共有名義にすることは可能です。
ただし、共有名義にすると、実家を売却するときだけでなく、管理や修繕、費用負担、将来の相続などについても、兄弟で話し合う場面が増えてきます。
共有名義そのものが悪いわけではありませんが、「とりあえず共有にしておく」という決め方には注意が必要です。
この記事では、兄弟で実家を相続した場合の基本的な考え方と、共有名義にする前に確認しておきたいポイントをわかりやすく解説します。
兄弟で実家を相続すると、まずどうなる？
遺言書などで取得する人が指定されている場合を除き、相続人が複数いると、遺産分割がまとまるまで相続財産は相続人同士の共有状態となります。
たとえば、父親が亡くなり、相続人が長男と次男の2人だけだったとします。
遺産分割をしていない段階では、原則として法定相続分に応じて、それぞれが実家について権利を持つ状態になります。
その後、兄弟で話し合う遺産分割によって、
- 長男が実家を取得する
- 次男が実家を取得する
- 兄弟2人の共有名義にする
- 実家を売却して代金を分ける
などの方法を検討することになります。
つまり、「兄弟が相続人だから、必ず兄弟共有で登記しなければならない」というわけではありません。
共有名義とは？
共有名義とは、一つの不動産を複数人で所有している状態です。
たとえば、兄と弟がそれぞれ2分の1ずつ実家を所有している場合、
- 兄：持分2分の1
- 弟：持分2分の1
という形になります。
この「2分の1」は、建物を物理的に半分ずつ所有しているという意味ではありません。
「1階は兄、2階は弟」という分け方ではなく、不動産全体について、それぞれが持分に応じた権利を持っているという考え方です。
兄弟で実家を共有名義にするときの主な注意点
兄弟で共有すること自体は可能ですが、実際に所有を続けていくと、いくつか確認しておきたい問題が出てきます。
1．実家全体を売却するときは兄弟で意思を合わせる必要がある
共有名義の実家を丸ごと第三者へ売却する場合には、原則として共有者全員の同意が必要になります。
たとえば、兄が、
「もう誰も住まないから売却したい」
と考えていても、弟が、
「思い出のある家だから残したい」
と考えていれば、一人の判断だけで実家全体を売却することはできません。
相続した直後は兄弟の関係が良好でも、数年後には生活環境や経済状況が変わることもあります。
そのため共有名義にする場合は、現在の考えだけではなく、「将来売りたくなった場合にどうするか」まで話しておくことが大切です。
2．固定資産税や修繕費を誰が負担するか
誰も住んでいない実家でも、所有を続けていれば費用がかかります。
たとえば、
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険などの保険料
- 庭木や雑草の管理費
- 建物の修繕費
- 水道・電気などの費用
- 実家を確認するための交通費
などです。
兄弟で共有する場合には、
「固定資産税は半分ずつ払うのか」
「庭の手入れは誰がするのか」
「屋根の修理が必要になったらどう負担するのか」
といったことも決めておいた方がよいでしょう。
空き家として所有する場合にかかる費用については、こちらの記事で詳しく解説しています。
3．兄弟の一人だけが実家に住む場合
兄弟共有の実家に、そのうち一人だけが住むケースもあります。
たとえば、兄と弟が2分の1ずつ所有している実家に、兄だけが住み続ける場合です。
このような場合には、
- 固定資産税などは誰が負担するのか
- 修繕費は誰が出すのか
- 将来売却するときはどうするのか
- 長期間一人だけが使用することについて兄弟でどう考えるのか
などを事前に整理しておくことが大切です。
「兄弟だから細かいことは決めなくても大丈夫」と考えていると、数年後に認識の違いが表面化することもあります。
家族間だからこそ、最初に話し合っておくことが重要です。
4．共有者が亡くなると、さらに権利関係が複雑になることがある
共有名義で特に注意したいのが、次の相続です。
たとえば、兄と弟が実家を2分の1ずつ共有していたとします。
その後、兄が亡くなり、兄に配偶者や子どもがいれば、兄が持っていた持分が次の相続の対象になります。
その結果、実家の共有者が、
- 弟
- 兄の配偶者
- 兄の子ども
などに増えていく可能性があります。
さらに次の相続が起きれば、共有者がもっと増えることもあります。
共有者が増えるほど、実家の売却や今後の利用について意思をまとめることが難しくなる可能性があります。
そのため、「今は兄弟2人だから問題ない」と考えるだけではなく、10年、20年先のことも考えておく必要があります。
5．自分の持分と実家全体の売却は別の話
共有者は、自分が持っている持分について処分できる場合があります。
ただし、自分の持分だけを第三者へ売却すると、新たな第三者が共有者として加わる可能性があります。
そうなると、実家を今後どうするのかについて、家族以外の共有者と話し合わなければならなくなることもあります。
共有持分には法律上・実務上さまざまな問題が関係するため、持分だけを売却することを検討する場合は、安易に進めず、専門家への相談も検討しましょう。
実家を兄弟共有にしない方法もある
兄弟で実家を相続するからといって、必ず共有名義にする必要はありません。
遺産分割では、ご家族の状況に応じてさまざまな方法を検討できます。
一人が実家を取得する
兄弟のうち一人が実家を取得する方法です。
たとえば、実家に住み続ける予定の兄が不動産を取得し、他の財産とのバランスを考えながら遺産分割を行う方法があります。
状況によっては、実家を取得した相続人が他の相続人へ金銭を支払って調整する「代償分割」が検討されることもあります。
ただし、遺産の内容や評価、支払能力などによって適した方法は異なります。
実家を売却して代金を分ける
誰も実家を利用する予定がなく、相続人全員が売却に納得している場合には、実家を売却して、その代金を分ける方法もあります。
このような方法は一般に「換価分割」と呼ばれます。
ただし、不動産の売却には諸費用や税金が発生する場合があるため、単純に売却価格を人数で割ればよいとは限りません。
共有名義のまま所有する
もちろん、兄弟で相談したうえで共有名義にすることも選択肢の一つです。
たとえば、
- 将来的に家族で利用する予定がある
- すぐには処分を決めたくない
- 一定期間だけ兄弟で共同管理する
といったケースもあります。
大切なのは、共有そのものを避けることではなく、共有した後の管理や将来の出口まで考えたうえで選ぶことです。
兄弟で実家を相続するときに話し合っておきたいこと
実家を共有するかどうかを決める前に、兄弟で次の項目を整理してみるとよいでしょう。
- 今後、誰かが実家に住む予定はあるか
- 空き家として何年間所有する予定か
- 固定資産税や修繕費を誰が負担するか
- 草刈りや換気などの管理を誰が行うか
- 将来売却する可能性はあるか
- 賃貸やその他の活用ができるか
- 一人が取得する方法は検討できないか
こうしたことを一つずつ整理すると、
「共有にした方がよいのか」
「一人が取得した方がよいのか」
「売却した方がよいのか」
を考えやすくなります。
相続登記も忘れずに確認しましょう
実家を誰が取得するのか決まったら、相続登記についても確認する必要があります。
2024年4月1日から相続登記は義務化されています。
原則として、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。
また、遺産分割が成立した場合には、その内容に応じた登記についても、原則として遺産分割成立の日から3年以内に申請する義務があります。
相続登記の期限や、2024年4月より前に発生した相続の取り扱いについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
「相続登記はいつまで？義務化と2027年3月31日の期限をわかりやすく解説」
登記手続きについて具体的な判断や手続きが必要な場合には、司法書士へ相談しましょう。
共有にするか迷ったら「将来どうするか」から考える
兄弟で実家を相続すると、どう分けるかという目の前の問題に意識が向きやすくなります。
しかし、不動産の場合は、相続した後も管理が続きます。
そのため、
- 誰が使うのか
- 誰が管理するのか
- 費用を誰が負担するのか
- 将来どう処分するのか
まで考えることが大切です。
兄弟全員が納得して共有するのであれば、それも一つの方法です。
一方で、明確な理由がないまま「とりあえず共有」にすると、後になって判断が難しくなることがあります。
相続した実家には、共有する以外にも、住む・貸す・売る・残すなどさまざまな選択肢があります。
実家を今後どうするかについては、こちらの記事でも詳しくご紹介しています。
「相続した実家はどうすればいい？売る・貸す・住む・残す選択肢をわかりやすく解説」
まとめ｜兄弟共有にする前に、管理と将来のことまで話し合いましょう
兄弟で実家を相続した場合、共有名義にすることは可能です。
ただし、共有名義にすると、
- 実家全体を売却するときに共有者同士の意思を合わせる必要がある
- 税金や修繕費などの負担を決める必要がある
- 一人だけが利用する場合のルールを考える必要がある
- 次の相続によって共有者が増える可能性がある
などの点に注意が必要です。
共有名義だから必ず問題になるわけではありません。
大切なのは、「今どう分けるか」だけではなく「この実家を将来どうしたいか」まで兄弟で整理したうえで決めることです。
和継プランニングでは、相続した実家や空き家、不動産についてのご相談を承っています。
売却だけを前提にするのではなく、実家を残す・利用する・貸す・売却するなどの選択肢を整理しながら、ご家族にとってどのような方向性が考えられるかを一緒に整理します。
遺産分割や登記、税務など専門的な判断が必要な場合には、必要に応じて司法書士・税理士・弁護士などの専門家とも連携します。
神奈川県央・湘南周辺で、兄弟で相続した実家をどうするかお悩みの方は、お気軽にご相談ください。
※本記事は2026年9月時点の法令・公表資料をもとに、相続不動産に関する一般的な内容を解説したものです。相続人の範囲、相続分、遺産分割、共有不動産の権利関係等は個別の事情によって異なります。具体的な法律判断については弁護士、登記手続きについては司法書士、税務については税理士などの専門家へご確認ください。
この記事を書いた人
和継プランニング 代表 宮澤 和希
宅地建物取引士／FP2級・AFP
不動産会社で不動産売却のご相談や売買仲介業務に携わってきた経験をもとに、相続不動産・空き家・不動産売却について、一般の方にもわかりやすい情報発信を行っています。
「売ること」だけを前提にせず、ご家族の状況や今後の希望を整理しながら、必要に応じて司法書士・税理士・弁護士などの専門家とも連携し、解決方法を一緒に考えることを大切にしています。